Üürilepingutega seotud õigusvaidlused on COVID-19 kriisi ajal muutumas üha aktuaalsemaks. Nii peavad ka paljud juristid taaskord süvenema mitmetesse võlaõigusseaduse (VÕS) sätetesse, mis aastaid tagasi ei tundunudki niivõrd olulistena.
Näiteks vääramatu jõu (force majeure) sätteid peeti üürilepinguid koostades pigem vähetähtsateks, välja olid kujunenud teatud üldised ja seadust kordavad sõnastused. Nüüd on asutud neid sätteid palju suurema tähelepanuga ning detailsematena koostama. Ikka COVID-19 pandeemia tulemusel tekkinud õigusvaidluste kogemustest õppides. Samamoodi suhtuti tavaliselt ka allüürile andmist reguleerivatesse sätetesse. Näiteks on laialt kasutatav säte, mille järgi võib allüürile anda üürileandja eelneval kirjalikul nõusolekul. Kui omanikule tundub, et selline sõnastus tagab talle selles küsimuses piisava kontrolli, siis tegelikkuses ei pruugi see alati nii olla.
Dispositiivsus ehk paindlikkus on VÕSi § 5 järgne lepingupoolte kokkuleppeline õigus seaduses sätestatust kõrvale kalduda, kui seaduses ei ole otse sätestatud, et seadusest kõrvalekaldumine ei ole lubatud või kui kõrvalekaldumine oleks vastuolus heade kommetega. Lihtsõnul tähendab see lepingute sõlmimisel põhimõtet, et kõik, mis pole otseselt keelatud, on lubatud. Samas tuleb teada, et see põhimõte kehtib ainult VÕSiga hõlmatud regulatsioonis ja pole kohaldatav näiteks asjaõiguses ja perekonnaõiguses.
VÕS annab paljude lepinguliikide osas kohati küllalt detailse regulatsiooni. Juhul, kui lepingus teatud olulisi sätteid ei kästleta või käsitletakse endale sobimatus sõnastuses, võib see tingida sätete otse kohaldumise õigusvaidluses. Nii võibki juhtuda, et ootamatult kohalduvad teie jaoks sellised sätted, mille kohaldumist tahtsite tegelikkuses kunagi lepingut sõlmides hoopiski vältida.
VÕSi § 288 lg 1 järgi võib üürnik üürileandja nõusolekul anda asja allüürile. Sama § lg 2 järgi võib aga üürileandja keelduda asja allkasutusse andmiseks nõusolekut andmast üksnes juhul, kui tal on selleks mõjuv põhjus, eelkõige kui:
1) üürnik ei avalda üürileandjale allkasutusse andmise tingimusi;
2) üürileandjale tekiks allkasutusse andmisega oluline kahju;
3) üüritud ruumi koormataks allkasutusse andmisega ebamõistlikult;
4) kui üürileandjal on selleks allkasutaja isikust tulenev mõjuv põhjus.
Ja lõpuks sama § lg 3 järgi: kui üürileandja keeldub asja allkasutusse andmiseks nõusolekut andmast mõjuva põhjuseta, võib üürnik lepingu VÕSi §-s 312 sätestatud tähtaega arvestades üles öelda. Viidatud sättes on kolmekuuline etteteatamise tähtaeg. Arvestades seda, et mõjuvat põhjust pole antud eelduste alusel sugugi lihtne esile tuua, võib üürniku jaoks avaneda siin võimalus saada lahti pikaaegsest ja soovimatuks muutunud lepingust. Üürileandja jaoks võib aga lepingu muus osas sätestatud kindel regulatsioon justnimelt antud üürnikuga lepingu pika tähtaja tagamiseks osutuda kasutuks. Seega juhul, kui üürilepingus on tavapärane lihtne säte, mille järgi on allüürile andmine lubatud ainult üürileandja eelneval kirjalikul nõusolekul, võib üürnik üürileandja keeldumisel allüürile andmisest tugineda VÕSi § 288 lg-le 2 ja lg-le 3 ja lepingu lõpetada.
Kõige lihtsam viis sellise olukorra tekke vältimiseks äriruumide üürilepingutes on sätestada lepingus otsesõnu, et allüürile andmine pole üldse lubatud. Suurema õiguskindluse tagaksid aga sätted, millega välistada ka VÕSi § 288 lg 2 ja lg 3 sätestatud võimalus leping üles öelda. Seega juhul, kui üürile andmisel tõepoolest soovite tagada, et üürileping justnimelt antud üürnikuga kehtiks lepingu tähtaja lõpuni kokkulepitud tingimustel ning allüürnikke tegelikkuses ei soovita, tuleks lepingusse lisada palju põhjalikum regulatsioon.
Artikli autor vandeadvokaat Tõnu Tuulas
Avaldatud 27.10.2021 ajalehes Eesti Ekspress Suhtugem üürilepingu sätetesse ettevaatlikumalt
